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财经观察家 | 袁钢明: 黄金周楼市销量惨淡 并不表明房价高烧已退

2017-10-12 07:07
导读【核心观点】1、黄金周销量下降,北京等一线城市的房价高烧还很难说得到了控制。2、目前整个房地产调控还没有产生真正有力的效果。3、共有产权,政府有动力为了自己的利益,继续推动房价上涨。4、因为有大...

【核心观点】

1、黄金周销量下降,北京等一线城市的房价高烧还很难说得到了控制。

2、目前整个房地产调控还没有产生真正有力的效果。

3、共有产权,政府有动力为了自己的利益,继续推动房价上涨。

4、因为有大量贷款,把房地产当作股市那样的资本市场来炒作,非常危险。

欢迎大家收看《财经观察家》,我是清华大学中国与世界经济研究中心研究员、教授袁钢明。我们今天谈一下黄金周楼市遇冷的问题。

【新闻背景】

中原地产研究中心统计数据显示,“十一”黄金周结束,房地产市场分化持续,三、四线城市成交依然维持高位,楼市热点城市出现了明显的下调现象。具体来看,北京新建住宅7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年以来的历史最低值。上海前7天网签新建住宅178套,比2016年同期跌幅达到78%。南京前7天签约457套,同比下调了50%。福州前7天签约345套,同比下调了36%。深圳前7天签约445套,同比下调了13%。广州假期成交量872套,较今年“五一”假期下调51%,较去年同期下调78%。

十一黄金周前夕,桂林、重庆、南昌、石家庄、西安等十多个城市楼市调控再次加码。而自去年9月底以来,从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”,全国已有超百城发布150余次楼市调控政策。

从这张数据上大家可以看到,黄金周期间北京新房成交的价格,成交的套数。在2013年价格大幅度上涨,当年黄金周的成交达到了783套,而现在下落到了100多套,只有当年的七分之一。当然这是逐渐下落的,黄金周在前两三年都能够达到400多套。在去年的时候就开始下落。其实去年黄金周下落的时候刚好碰到了一个9.30调控,是面对黄金周可能会出现高潮的这种情况所做出的调控,当年下落了。但是当时调控刚出来的时候,它下落得还没现在这么多。现在一下子又比去年又下落了100多套。今年黄金周的下落是近五六年以来下降最厉害的一次。二手房下降得更厉害了,到今年已经下降到了一周只有27套,比原来的200多套或者更少的100多套左右还更低。总的来说,从绝对数量,成交上来看,的确出现了降温或者甚至有人说是寒流。

2016年的时候房地产出现了一个暴涨的局面,这个高涨是2016年的上半年。2016年下半年开始出现暴涨,引出了后来9.30,2016年第三季度末,也就是9.30黄金周之前产生的一次强烈调控。当然这个调控之后产生的效果,从2016年的9.30之后,也就是黄金周之后开始,二手房的住宅成交量就开始下降。但是到了今年的3月份两会期间,房地产的成交又一次上涨,因为在3月份两会召开前夕,宣布了一个消息,说本届两会不讨论房产税。不讨论房产税就意味调控措施不会那么强硬或者不会那么激烈,在这种情况下产生了房价还会继续上涨的一种预期。反过来到了9.30调控产生效果之后2、3月份的时候,出现了又一次反弹,这次反弹造成了新一轮的调控,也就是在3.17的时候北京出台了一个3.17新政。3.17新政对9.30的重新限购限控的一些政策措施,又进行了重申和加强。那么在今年3月份两会之后,房地产的调控又开始发力,在3月份以后房地产的交易热度又开始下落,下落到了今年的6月份,又一次出现了上升。北京一些地方的房价从去年的10月份到今年的10月份这一年之间,从过去的5万元一平米,6万元一平米现在上升到7万元一平米,其实这个说的其实还算是客气的,还是温和的,有些地方上涨得当然比这更高。刚刚之前我还接到房地产推销的电话,说我们现在房价又上调了,因为我们是高端住宅,这种高端住宅是针对有很强购买力的人为对象销售的。所以现在北京的房价高烧还很难说得到了控制。

其实全国的三四线城市一直在上涨,现在全国的三四线城市上涨的同比涨幅要比一线城市要高。从国家统计局的数字来看,一线城市北京、上海、广州和深圳这些城市的房价同比上涨率已经从过去的30%下落到了5%了,看起来很低。但是二线城市和三四线城市的房价并没有下降很厉害。

从这张图上,上海、北京和广州这三个一线城市的比较来看,上海的房价走势是从高点在往下走,基本上是在下落的。但是很奇怪我们可以看到,北京在10月份也就是现在,房价环比还有点上升。环比上升在这张图当中看得很微小,很微弱。在今年7月份以后就开始上涨,上涨得非常明显。你看从5万元多一点,9月份就上涨到了接近6万,从北京的调控情况来说,没有起到作用,反而起到了反作用。就是3月份以后虽然房价落了那么3、4个月,但是到了2017年的下半年,房价反而上涨了,上涨得比前一段时间更高。所以房价调控没有起到效果。广州是另外一种情况,广州其实从房价来看,它已经不是一线城市的这种态势了,甚至广州的房价不管是它的绝对价格还是它的涨幅都已经甚至比不上二线城市了。我们知道的杭州和南京,还有天津,房价已经超过广州了。所以说广州房价显示出了调控的效果。到了今年的6、7月份以后,它就开始上升速度减缓,甚至慢慢慢慢转向下落。到了10月份它开始下落了,这种下落看来是一种趋势性的,显示出了广州房价得到了合理调控这样一个效果。

整个房地产调控是不是真正产生了效果?我的看法不是这样的。2017年的2、3月份,两会召开期间房价又一次更大幅度地上涨。在两会召开前夕公布了一个决议,一个政策动向,就是本次两会不讨论房产税。不讨论房产税这个说法跟以前的说法不一样。十八大召开的时候就提过要加快研究房产税,而且加快研究这种说法一直就没有减弱,甚至还加强了。比如说说过要加快形成,加快形成房产税的意思就比加快研究要更进了一步,而且总是把它说成是中国房地产长效调控机制的一个重要措施,这个措施是有力的,可以有力地调控多买房多占房这种投机性购房行为。可是这种措施在说了这么多年以后,反而又在今年两会期间,在人们的预期很高甚至是讨论得更加热烈,甚至有关部门都提出了可能会进一步加快推进的时候,结果又提出来不讨论。

后来又出台了各种各样的调控措施,但是这些调控措施实际上都不到位。比如说我们所知道的租购同权,还有共同产权,还有后来住建部出台的可以发展农村或者是城中村、城郊土地建设租用房这些措施,总的来看也不到位。为什么?它避开了最有效果的房产税的措施,而且它在有一些退步性的措施没有做到纠正的情况下,还在采取没有多大效果的措施。什么叫退步性的措施呢?比如说2015年的3.30,当时房地产在低谷的时候,为了推动房地产上升或者是为了解决房地产库存过多的问题,出台了两项措施。一项措施是可以购买多套房,二套房以上的房子贷款首付率可以降低,可以视作为和一套房一样的首付率,那么这就等于给予了多套房购买者可以获得和一套房一样的首付率的优惠政策。这种政策实际上是一种倒退。第二又变成五变二。什么叫五变二?就是满五年,手中有房子满五年再交易的时候可以免税,变成了满两年就可以免税的做法。这种做法实际上就是鼓励多买、快买快卖的一种投机行为。这种投机行为就促进了后来2016年房价的暴涨。2017年人们预期可能对9.30的政策还要进一步加码的情况下,出台的一些措施都不到位,力度都不够。比如说租购同权,租购同权的意思本来的说法好像是我们要鼓励多出租、多租房,以便人们都不用过多地拥上去购买房子,这样就能够减少房子上涨的力量,可以减弱房价上涨,购房上涨的这种推动力。但是这种做法仍然存在着可能推高房价的问题。

共有产权,政府可以对购房者折扣30%的价格出售出去,购房者可以以较低的价格买到房子。看起来是得到了价格暂时下降的好处,但是它又存在另外一个问题,就是如果未来的价格上涨的话,你等于是承受着未来价格上涨的新一轮的压力。这就造成了政府作为另外30%的产权所有者,就获得了房价上涨的好处,那么政府就会进一步地按照自己的利益,继续地推动房价上涨。而且这种共同产权的做法还不如以前的政策措施。以前北京推出过自住房政策,自住房和限价房,购房者买到的房子就是真实的折扣,他不会为将来房价上涨还要继续买单。共有产权最先推出的一些城市,比如说安徽的一些城市,合肥或者是铜陵一些地区,他们采取的这种共同产权的做法,2013年就采取了,结果这些地方的房价上涨得是最快的。

又有一个新的政策是住建部等几个部门,国土资源部出台的鼓励农村用土地,城郊的土地来进行建房,只准出租不准购买,不准出售的这种做法。这种做法看来好像和前面那个租购同权的做法是一样,但是我们看到,仍然有可能造成房价进一步上涨。比如说深圳,深圳的房价涨得很高。而深圳市用农村土地盖房,也就是城中村的土地盖房,联营盖房,合作盖房的做法做得是最多的一个城市。可是深圳的房价涨得最高。

10月份第一周,黄金周的成交量下落了,但是它并不表明真正的房价调控产生了效果。所以我们不能说是黄金周的下落就表明整个房地产调控出现了一个转折性的变化。第二,我们从整个房地产调控措施的力度和深度上来看,它也没达到这一点。

因为我们真正的长效机制的措施没有出台,不管是购买者或者是投资者或者是投机者都在考虑,这个下落很可能只是一个波动性的下落,或者是波段性的一个下落。我可以在这个下落的过程中像股市炒作一样,现在我们的房市已经变成跟股市一样的资本市场了,这种做法是非常危险的。因为没有任何一个国家把房地产当作像股市那样的资本市场来炒作。为什么呢?因为房地产使用了大量的贷款,任何资本市场不能这样使用贷款。如果你这样使用贷款,会把大量的金融资源使用到这种投机或者是投资领域。1到8月份一线城市才出现了0.1%的下降,当然前面有一个图北京在这个月房价的环比上出现了下降,但是其他几个城市还在上升。而环比的下降并不表明真正的下降,因为环比的波动幅度是很大的,它只是相对于上个月。相对于上个月相比的话,它还没有达到同比的下降,只有达到同比的下降,跟去年同月份相比的价格下降,那才是真正的下降。何况这个环比它会重新出现反复,只有环比累加起来,累计起来算成了达到了一整年的价格下降,那才是真正的下降。所以现在我们仅仅只是用北京提出的环比下降就是我们调控的目标来看,这个目标是非常低的,非常非常肤浅的。所以说我们不管从目标上,还是从现在已经出现的变化上来看,现在我们的房地产调控还完全没有到位。

责任编辑:mayy
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